Thị trường bất động sản thương mại Việt Nam (2026-2035)

Thị trường bất động sản thương mại Việt Nam đạt khoảng USD 18.90 Billion vào năm 2025. Thị trường được dự báo sẽ tăng trưởng với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 13.80% trong giai đoạn từ 2026 đến 2035, đạt giá trị khoảng USD 68.85 Billion vào năm 2035.

Cập nhật thị trường quý 1 năm 2026

Tác động địa chính trị của cuộc chiến giữa Iran, Mỹ và Israel đối với thị trường bất động sản thương mại Việt Nam

Hoa Kỳ: Thị trường bất động sản thương mại Việt Nam, một phân khúc quan trọng của nền kinh tế toàn cầu, đang phải đối mặt với một môi trường hoạt động phức tạp trong quý 1 năm 2026 do hậu quả trực tiếp của cuộc chiến giữa Mỹ, Israel và Iran. Việt Nam có một trong những dự trữ năng lượng thấp nhất ở châu Á với trữ lượng dầu thô ước tính dưới 20 ngày. Giá nhiên liệu đã tăng khoảng 50% - mức tăng phần trăm cao nhất được ghi nhận trong các nước Đông Nam Á. Nền kinh tế xuất khẩu chủ lực của Việt Nam đang phải đối mặt với chi phí logistics gia tăng khi cước vận tải biển tăng 30% và các ngành công nghiệp phụ thuộc nặng vào vận tải như nội thất, dệt may và điện tử phải chịu các khoản phụ phí vận chuyển cao hơn. Chính phủ Việt Nam đã kêu gọi người dân làm việc tại nhà để tiết kiệm nhiên liệu và đang xem xét việc cắt giảm tạm thời thuế nhập khẩu nhiên liệu. Nền kinh tế phụ thuộc vào xuất khẩu của Việt Nam đang đối mặt với rủi ro cạnh tranh khi lạm phát chi phí logistics thu hẹp khoảng cách cạnh tranh với các lựa chọn sản xuất gần địa lý hơn.

Iran: Ngành bất động sản thương mại trong nước của Iran đã bị đình trệ do xung đột. Các cuộc không kích của Mỹ-Israel vào cơ sở hạ tầng công nghiệp và dân sự tại Tehran, Mashhad, Isfahan và các thành phố lớn khác đã làm gián đoạn mọi hoạt động thương mại. Các sự cố mất điện do tấn công vào các cơ sở phát điện đã khiến hoạt động sản xuất ngừng trệ, và sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng thương mại và logistics đã loại bỏ hoàn toàn các luồng thương mại còn lại. Cuộc khủng hoảng nhân đạo rộng lớn, với hơn 1.900 thương vong và hơn 4.000 tòa nhà dân sự bị hư hại, đã khiến toàn bộ nền kinh tế Iran chuyển hướng sang việc sinh tồn thay vì sản xuất hoặc tiêu dùng.

Israel: Ngành bất động sản thương mại của Israel đang phải đối mặt với sự gián đoạn ngắn hạn do điều kiện chiến tranh. Chi tiêu tiêu dùng cho các mặt hàng không thiết yếu đã giảm khi hàng triệu người Israel thường xuyên phải trú ẩn do cảnh báo tên lửa và máy bay không người lái. Hệ thống logistics chuỗi cung ứng bị gián đoạn do việc đóng cửa không phận khu vực, phí bảo hiểm rủi ro chiến tranh tăng cao và việc tạm dừng các dịch vụ vận chuyển chính qua khu vực. Các mối quan hệ hợp tác kinh doanh quốc tế với các công ty Israel đã bị tạm dừng. Nhu cầu tái thiết và phục hồi sau xung đột được dự kiến sẽ mang lại sự gia tăng đáng kể về nhu cầu trên các phân khúc thị trường bị ảnh hưởng một khi điều kiện hoạt động trở lại bình thường.

Điểm chính

Chính phủ

• Các cơ quan hạ tầng Việt Nam nên điều chỉnh tăng ước tính chi phí dự án vốn lên 20-30% để tính đến các khoản phụ phí thép, lạm phát nhựa đường và chi phí năng lượng tăng cao, nhằm tránh việc vượt ngân sách làm vô hiệu hóa các phê duyệt dự án.
• Các chính phủ nên xem xét miễn thuế nhập khẩu tạm thời đối với các vật liệu xây dựng thiết yếu bao gồm thép kết cấu và nhôm, nhằm bù đắp một phần các khoản phụ phí từ châu Âu và châu Á lên đến 30% đang đẩy chi phí dự án tăng cao.
• Khung hợp tác công-tư (PPP) nên bao gồm các điều khoản về sự kiện bất khả kháng liên quan đến xung đột và điều chỉnh tăng chi phí, cho phép các nhà phát triển dự án quản lý sự biến động chưa từng có của chi phí đầu vào mà không phải chấm dứt hợp đồng.

Thị trường

• Sự kết hợp giữa phụ phí thép 30%, tăng giá bitum/nhựa đường 25-40% và lạm phát chi phí diesel 40% tạo nên cú sốc chi phí đầu vào xây dựng đồng thời nghiêm trọng nhất trong lịch sử gần đây, đòi hỏi phải điều chỉnh bắt buộc các ước tính chi phí dự án.
• Hoạt động xây dựng tại Vùng Vịnh đã gần như ngừng trệ với các hợp đồng NEOM bị hủy bỏ và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giảm 60-70%, tạm thời loại bỏ một nguồn cầu toàn cầu đáng kể về vật liệu và thiết bị xây dựng khỏi thị trường.
• Công tác tái thiết sau xung đột tại Iran, Israel, Lebanon và các quốc gia Vùng Vịnh sẽ tạo ra nhu cầu lớn về vật liệu và dịch vụ xây dựng, hình thành một dòng cầu trung hạn giúp bù đắp một phần sự gián đoạn thị trường trong ngắn hạn.

Mua sắm

• Các nhà quản lý mua sắm xây dựng nên ký kết các hợp đồng cung cấp thép kết cấu và nhôm với mức giá hiện tại trước khi các nhà máy thép châu Âu và châu Á, đang phải đối mặt với chi phí năng lượng tăng cao, áp dụng các khoản phụ phí do xung đột gây ra.
• Các nhà phát triển dự án nên dự trù khoản dự phòng khẩn cấp từ 25-30% vào ước tính thầu xây dựng cho các vật liệu có nguồn gốc từ dầu mỏ, bao gồm bitum, chất bịt kín, sơn phủ và hệ thống ống nhựa, những mặt hàng đang phải đối mặt với lạm phát chi phí từ 20-40%.
• Các đội ngũ mua sắm nên đánh giá các lựa chọn nguồn cung trong nước cho các vật liệu xây dựng khi có thể, vì vật liệu sản xuất tại địa phương ít bị ảnh hưởng bởi các khoản phụ phí vận chuyển và phí bảo hiểm rủi ro chiến tranh tác động đến hàng hóa nhập khẩu.